많은 사람들이 발리에 집을 짓고 싶어 합니다. 어떤 사람은 은퇴 후 세컨드 하우스를 꿈꾸고, 또 다른 사람은 디지털 노마드의 거점으로, 혹은 투자 목적으로 발리를 주목합니다. 하지만 막상 시작해보면 “집 한 채 짓는데 이렇게까지 복잡할 줄이야?” 싶은 순간이 찾아옵니다.
오늘은 저희 강의에서 다루는 내용 중, 비교적 공개해도 무방한 부분만 골라 발리에서 집을 짓는 기본 과정을 소개해드리겠습니다.
1. 계획 수립: 왜, 어디에, 어떻게?
가장 먼저 스스로에게 물어야 할 질문이 있습니다.
- 이 집은 직접 거주용인가, 세컨드 하우스인가?
- 장기적으로 은퇴 주거지인지, 단기 거주 후 임대용인지?
- 비워두는 동안 관리와 유지 비용은 어떻게 감당할 것인가?
발리의 지역마다 분위기는 전혀 다릅니다. 짱구는 서핑과 카페 문화, 디지털 노마드의 중심지이고, 우붓은 예술과 요가·명상의 성지입니다. 울루와뚜는 럭셔리 휴양지로 고급 빌라가 몰려 있고, 메데위는 아직 개발 초기라 초기 투자자에게 매력적입니다. 킨타마니는 화산 뷰와 온천이 유명한데, 신공항 개발 이슈로 주목받고 있습니다.
여러 지역을 짧게 여행만 해서는 진짜 맞는 곳을 찾기 어렵습니다. 몇 주 이상 머물며 직접 생활해 보면 “여기가 내 집을 지어야 할 곳이구나”라는 확신이 서게 됩니다.
2. 집 마련 옵션: 네 가지 선택지
발리에서 집을 마련하는 방법은 크게 네 가지입니다.
| 방식 | 장점 | 단점 |
|---|---|---|
| 프리홀드 땅 + 직접 건축 | 장기 시세 차익, 건축비 절감 | 외국인 직접 소유 불가, 관리 복잡 |
| 리스홀드 땅 + 직접 건축 | 프리홀드 대비 1/3 수준 가격 | 계약 종료 시 토지 반환 |
| Off-plan 매입 | 건축 리스크 적음, 즉시 투자 가능 | 개발사 부도·품질 저하 위험 |
| 기존 빌라 매입 | 바로 입주·렌탈 가능 | 가격 비싸고 하자 가능성 |
자신의 목적과 자금 규모, 그리고 감당할 수 있는 리스크 수준에 따라 적합한 방식은 달라집니다.
3. 토지 조사와 법적 절차
발리에서 집을 짓는 첫걸음은 토지구매입니다.
- SHM (Hak Milik): 인도네시아인만 보유 가능한 완전 소유권
- HGB (Hak Guna Bangunan): 외국인은 PT PMA 법인을 통해 보유 가능
- Hak Pakai: 거주 비자를 가진 외국인 개인이 1채까지 보유 가능
- Leasehold: 보통 25~30년 계약, 연장 협상 가능
토지를 고를 때는 권리증서 위조 여부, Zoning(용도지역), 접근 도로 상황, 경계 측량 결과, 분쟁 이력까지 반드시 확인해야 합니다. 증서에 적힌 면적과 실제 땅의 크기가 다르거나, 사유지 도로 때문에 이웃과 갈등이 생기는 사례가 의외로 많습니다. 작은 땅을 보더라도 현지 중개소나 로펌을 찾아가 꼼꼼히 실사를 진행하는 것이 안전합니다.
4. 설계와 허가 절차
발리 건축 허가는 크게 세 단계로 나뉩니다.
- PKKPR 승인 – 공간계획상 건축 가능 여부 확인
- PBG 허가 – 건축물의 구조·규모·용도 승인
- SLF 발급 – 준공 후 사용 승인
이 과정에서 중요한 건 단순히 서류만 통과하는 것이 아니라, 지역 커뮤니티(Banjar)와의 조율입니다. 건물 높이나 공사 소음 등은 공식 허가와 별개로 마을 조직이 민감하게 다루는 부분이기 때문에, 설계 초기부터 이 관계를 고려해야 갈등을 줄일 수 있습니다.
또한 발리의 기후 특성을 반영한 설계가 필수입니다. 환기와 채광, 빗물 배수 방향을 고려하지 않으면 우기 때 문제가 발생하기 쉽습니다. 입구 방향이나 사원의 위치처럼 문화적 요소도 무시할 수 없습니다. 건축가 선정 시에는 허가 경험, 구조·MEP 설계 역량, 유사 프로젝트 경험 등을 꼼꼼히 따져야 하고, QS(Quantity Surveyor)를 통해 예산을 검증해 두면 예기치 않은 비용 초과를 막을 수 있습니다.
5. 시공사 선정과 공사 관리
시공사 선정은 발리 집짓기의 성패를 좌우합니다.
- 법적으로 등록된 회사인지 확인하고, 과거 포트폴리오와 외국인 평판을 반드시 체크해야 합니다.
- 견적서는 총액만 적힌 포괄 견적이 아니라, 자재·수량·단가가 구체적으로 기재된 BOQ가 있어야 합니다.
- 계약서에는 하자 보수 기간(6개월~1년), 지연 벌칙 조항, 단계별 지급 조건이 포함되어야 합니다.
공사 중에는 구조와 기초, 철근, 콘크리트 강도, 배관·배선 라우팅, 자재 브랜드 등을 직접 확인해야 하며, 사진과 영상으로 기록을 남겨 두는 것이 좋습니다. 가능하다면 독립적인 프로젝트 매니저를 고용해 시공사와 별도로 공정을 관리하는 것도 추천할 만합니다.
6. 준공 후 관리와 세금
준공 후에도 관리할 일이 많습니다.
- 하자 보수는 보통 6개월~1년 보장되며, 잔금 일부를 하자 보수 완료 후 지급하는 구조가 안전합니다.
- 펌프, 배관, 전기, 냉방 장치 등은 정기 점검이 필요합니다.
- 습기가 많은 발리에서는 곰팡이 방지 관리가 필수입니다.
- 화재, 도난, 지진 대비 보험은 외국인 소유자에게 사실상 필수입니다.
세금도 체계적으로 챙겨야 합니다.
- 토지 취득세 5%
- 건축 계약세 2~4%
- 보유세(PBB) 매년 납부
- 임대소득세 10% (Airbnb 포함)
- 숙박세 10~15% (투숙객에게 전가 가능)
개인 명의와 PMA 법인 명의 운영은 세금 구조와 회계 처리 방식이 완전히 다르므로, 현지 세무사와 협업하는 것이 일반적입니다.
마치며
발리에서 집을 짓는 일은 단순히 건축 프로젝트가 아니라 인생 프로젝트에 가깝습니다. 지역별 특성을 파악하고, 토지와 법적 절차를 철저히 검토하며, 설계와 시공 단계에서 꼼꼼한 관리가 필요합니다.
이번 글은 강의에서 다루는 방대한 내용 중 일부만 담았습니다. 실제 강의에서는 더 많은 사례, 건축비 계산 방식, 협상 노하우, 리스크 관리 전략까지 다루고 있습니다. 발리에서 내 집 짓기에 대해 더 알고 싶으시다면, 강의에서 더 깊이 있는 내용을 확인하시기 바랍니다
