전 세계인이 사랑하는 휴양지, 발리. 매년 수백만 명의 해외 관광객이 발리를 찾으며, 디지털 노마드·서퍼·요가 여행자 같은 새로운 여행 수요까지 더해지고 있습니다. 이런 흐름 속에서 Airbnb 운영은 발리 부동산 투자자와 예비 창업자들에게 가장 뜨거운 관심사가 되고 있습니다.
그렇다면 실제로 발리에서 Airbnb를 하면 얼마나 매력적일까요? 그리고 어떤 준비가 필요할까요?
발리 Airbnb 시장의 성장성
먼저 시장의 매력도를 숫자로 확인해보겠습니다. 글로벌 숙박 데이터 플랫폼 _Airbtics_의 2025년 자료에 따르면, 인도네시아에서 Airbnb 매출 상위 지역의 대부분을 발리가 차지하고 있습니다.
스미냑과 울루와뚜는 월 평균 매출이 400만 원을 훌쩍 넘기며 숙박 단가도 30만 원 이상입니다. 케로보칸, 짱구, 페레레난 같은 지역도 각각 300만 원 이상을 기록하며 안정적인 수익을 내고 있지요. 발리 전체 평균 숙박 단가는 약 13만 원, 평균 월 매출은 210만 원 수준으로, 다른 인도네시아 지역과 비교해 압도적으로 높은 수치입니다.
즉, 발리에서 Airbnb를 운영한다는 것은 단순한 ‘부업’이나 ‘취미 투자’ 수준을 넘어, 시장 자체가 이미 하나의 산업으로 자리 잡았다는 의미입니다.
시즌성: 성수기와 비수기의 차이
하지만 매출이 안정적으로만 보장되는 것은 아닙니다. 발리 Airbnb는 계절적 변동성이 매우 뚜렷합니다.
6월부터 9월까지가 성수기인데, 특히 7월과 8월에는 전 세계에서 몰려드는 여름 휴가객들 덕분에 매출이 최고점을 찍습니다. 반대로 2월과 3월은 비수기라 예약률과 매출이 크게 줄어듭니다. 평균적으로 성수기에는 연간 평균 대비 +20%, 비수기에는 -20% 정도의 차이가 발생합니다.
예를 들어 짱구 지역은 성수기에는 월 500만 원 이상을 벌어들이지만, 비수기에는 400만 원대까지 떨어집니다. 우붓의 경우 숙박 단가가 상대적으로 낮아, 성수기에도 300만 원 정도가 한계치인 경우가 많습니다.
따라서 발리 Airbnb 운영자는 항상 성수기에 벌어들인 수익으로 비수기를 버틸 수 있는 구조를 설계해야 하고, 장기적으로는 시즌에 덜 민감한 고객층을 끌어들이는 전략도 필요합니다.
Airbnb 고객층의 특징
발리 Airbnb 고객의 95%는 해외 관광객입니다. 이들은 보통 3명 내외로 예약하며, 평균 숙박 기간은 4~5일 정도입니다. 그런데 흥미로운 점은 단순히 며칠 머무는 관광객만 있는 것이 아니라, 장기 체류 고객 비중도 상당히 높다는 점입니다.
코워킹 스페이스, 요가·피트니스 센터, 장기 멤버십 프로그램과 결합한 고객층이 점점 늘어나면서, ‘살다시피 하는 여행’ 수요가 꾸준히 생겨나고 있습니다. 이들은 단순히 숙박 공간만 찾는 것이 아니라, 현지에서 경험과 라이프스타일을 함께 소비합니다. 서핑 강습, 스쿠버다이빙 투어, 요가 리트릿, 전통 마사지, 화산 트레킹 같은 액티비티에 기꺼이 돈을 씁니다.
따라서 단순히 ‘숙소를 빌려주는 사업자’로 머무르지 않고, 숙박과 체험을 결합해 패키지화하면 객단가를 높이고 경쟁력을 확보할 수 있습니다.
운영 모델과 수익 시뮬레이션
발리에서 Airbnb를 운영하는 방법은 크게 세 가지로 구분할 수 있습니다. 각 방식마다 장단점과 적합한 투자 성향이 다르기 때문에, 자신의 상황에 맞는 모델을 선택하는 것이 중요합니다.
1. 단기 계약 운영
- 개념: 몇 개월 단위로 빌라나 아파트를 임대하여 Airbnb에 재등록하는 방식
- 장점: 초기 투자금이 적고 유연성이 높음. 시장 상황에 따라 빠르게 진출·철수가 가능
- 단점: 임대료 대비 수익 변동성이 크며, 성수기·비수기의 영향을 크게 받음
- 적합 대상: 테스트 차원에서 시작하거나, 장기 자본 투자가 부담스러운 경우
2. 위탁 운영(Management 계약)
- 개념: 숙소를 직접 소유하거나 장기 임대한 뒤, 운영을 전문 업체에 맡기고 수익 일부(예: 15~30%)를 수수료로 지급하는 방식
- 장점: 현지에 거주하지 않아도 운영 가능, 관리 부담이 적음
- 단점: 수익 일부를 운영사에 지불해야 하므로 순수익률이 낮아짐
- 적합 대상: 발리에 직접 상주하지 않고 안정적으로 Airbnb를 운영하고 싶은 경우
3. 장기 계약 운영(5년 이상)
- 개념: 장기간(5년 이상) 빌라를 임대하거나 직접 소유해 꾸준히 Airbnb로 운영하는 방식
- 장점: 장기적으로 안정적인 수익 창출 가능, 투자 대비 수익률이 높음
- 단점: 초기 투자금이 크고, 법적·행정적 절차(법인 설립, 허가, 세금 관리 등)를 반드시 충족해야 함
- 적합 대상: 장기 자본 투자가 가능하며, 발리 Airbnb를 본격적인 사업 모델로 가져가려는 경우
운영 비용 구조
Airbnb 운영은 단순히 ‘숙소만 있으면 된다’는 착각에서 벗어나야 합니다. 실제로는 매달 고정비용이 꾸준히 발생합니다.
전기세, 와이파이, 수영장 및 정원 관리비, 쓰레기 처리비, 마을 공동체 비용(Banjar fee) 같은 유틸리티 비용이 있고, 여기에 청소·세탁, 고객 응대 매니저, 어메니티와 소모품 비용까지 더해집니다. 보통 2베드룸 빌라 한 채를 운영한다고 가정했을 때, 월 50만 원 정도는 고정비로 나간다고 보면 됩니다.
발리에 직접 상주하지 않는 투자자라면 더욱 철저한 관리 시스템이 필요합니다. 믿을 만한 매니저를 확보하고, 청소와 비품 관리 매뉴얼을 만들어 두며, 고객 컴플레인 대응 프로세스를 구축하는 것이 필수입니다.
규제와 법적 절차
외국인이 합법적으로 Airbnb를 운영하려면 다음 절차를 거쳐야 합니다.
- 외국인 투자회사(PT PMA) 설립
- 건축 허가(PBG)와 준공 승인(SLF) 취득
- 숙박 라이센스 확보 (외국인은 Villa License, 현지인은 Pondok Wisata)
- Zoning 규정 확인: 관광용(Pink Zone)이나 조건부 주거용(Yellow Zone)만 가능
- 세금 신고 및 납부: 임대소득세, 숙박세, VAT 등
무허가 운영은 단속 대상이 될 수 있으므로, 장기적으로는 여러개의 airbnb를 운영하고자 한다면 합법적인 구조를 갖추는 것이 안전합니다.
발리 Airbnb 전략의 변화
최근 발리 Airbnb 시장에서는 초고가 럭셔리 빌라에서 중저가 실속형 빌라로 무게 중심이 이동하는 추세가 뚜렷합니다. 디지털 노마드, 장기 체류 여행자 같은 새로운 고객층이 꾸준히 유입되면서, ‘가성비 좋은 숙소 + 독특한 경험’이 더 매력적으로 평가받고 있기 때문입니다.
이 흐름은 앞으로의 투자 전략에도 중요한 시사점을 줍니다. 단순히 화려한 외관이나 고급 자재보다, 합리적인 가격과 차별화된 경험을 제공할 수 있는 숙소가 시장에서 경쟁력을 확보할 가능성이 높습니다.
마치며: 기회와 현실 사이
발리에서 Airbnb 운영은 여전히 매력적인 기회입니다. 강력한 관광 수요, 낮은 운영비, 높은 수익률은 분명 장점입니다. 하지만 계절적 변동, 관리 문제, 규제 리스크를 고려하지 않으면 현실에서는 기대만큼의 수익을 거두기 어렵습니다.
이번 글에서는 강의에서 다루는 내용 중 일부만 소개했지만, 실제 강의에서는 투자 사례 분석, 운영 자동화 방법, 현지 매니저 관리 노하우, 법적 리스크 회피 전략까지 다룹니다. 발리에서 Airbnb를 진지하게 고려하고 있다면, 강의에서 더 깊이 있는 내용을 확인하시기 바랍니다.
