"외국인도 발리에서 프리홀드 부동산을 살 수 있다?" VS. "인도네시아에선 외국인은 절대 프리홀드를 소유할 수 없다?"
이 두 가지 주장은 모두 사실입니다. 이처럼 인터넷에서는 상반된 정보가 뒤섞여 있어 혼란을 주곤 합니다. 이 글에서는 외국인 투자자가 발리에서 '프리홀드 토지', 'Hak Milik', 'Hak Pakai'라는 용어를 어떻게 이해하고 접근해야 하는지를, 인도네시아 법률 구조를 바탕으로 명확히 정리해드립니다.
1. 프리홀드 타이틀이란 무엇인가?
'프리홀드(Freehold)'는 흔히 부동산에 대해 영구적인 소유권을 의미합니다. 즉, 해당 토지와 그 위에 지어진 건물을 기한 없이 소유하고 상속할 수 있는 권리를 뜻하며, 소유자는 이를 자유롭게 매각하거나 임대할 수 있습니다. 이 권리는 국가나 제3자의 개입 없이, 법적으로 가장 강력한 형태의 소유권으로 인정됩니다.
인도네시아에서는 이러한 프리홀드 개념에 가장 가까운 법적 권리가 바로 **Hak Milik (하크 밀릭)**입니다. Hak Milik은 인도네시아 법에서 가장 강력한 부동산 소유권 형태로, 토지를 영구적으로 소유할 수 있을 뿐 아니라 상속, 담보 설정, 임대 및 매각 등 다양한 방식으로 활용할 수 있는 권한이 부여됩니다. 이 권리는 등기소에 정식 등록되며 법적으로 보호받습니다.
- 무기한 소유 가능
- 등기 등록 가능
- 상속 가능
- 은행 담보 설정 가능
다만, Hak Milik은 오직 인도네시아 시민권자만 소유할 수 있는 권리입니다. 이 점이 외국인 투자자들이 가장 먼저 직면하게 되는 법적 장벽입니다.
2. 외국인은 발리에서 프리홀드를 직접 가질 수 없을까?
결론부터 말하자면, 외국인은 인도네시아에서 Hak Milik을 직접 소유할 수 없습니다. 그러나 인도네시아 정부는 일정한 체류 요건을 갖춘 외국인에게 **Hak Pakai (사용권)**이라는 제도를 통해 프리홀드에 준하는 안정적인 권리를 부여하고 있습니다.
즉, 비록 '완전한 프리홀드'는 아니지만, 거주 목적의 부동산 소유권을 확보하고 싶은 외국인에게 법적으로 인정된 공식적인 대안이 바로 Hak Pakai입니다.
Hak Pakai는 인도네시아 정부가 체류 비자를 보유한 외국인에게 부여하는 '사용권'입니다. 외국인은 KITAS(한시적 체류 허가), KITAP(영구 체류 허가), 은퇴 비자, 디지털 노마드 비자 등 합법적인 체류 자격을 갖춘 경우, 기존 인도네시아 국민 소유의 Hak Milik 부동산을 공증 절차를 통해 Hak Pakai로 전환한 후, 본인 명의로 등기 등록할 수 있습니다.
이 사용권은 명의 이전이 가능하며, 공증 계약을 거쳐 정식으로 등기소에 등록됩니다. Hak Pakai는 외국인에게 허용된 부동산 소유 방식 중 가장 안전하고 공식적인 형태로 간주되며, 법적으로도 널리 활용되고 있는 방식입니다.
Hak Pakai는 외국인에게 공식적으로 보장되는 소유권 형태이며, 상업적 목적이 아닌 거주용 부동산을 위한 제도입니다.
단, 이 제도에는 몇 가지 제한이 따릅니다. 사용권은 건물이 존재하는 토지에 한해 부여되며, 빈 땅에는 적용되지 않습니다. 또한 최대 면적은 2,000제곱미터로 제한되며, 1인당 1채까지만 소유 가능합니다. 지역에 따라 최소 면적이나 가격 요건이 존재할 수 있으며, 발리 지역에서는 일반적으로 최소 5억 루피아(약 3만 2천 달러) 이상의 부동산에 대해서만 사용권 전환이 허용됩니다.
✅ Hak Pakai 토지 구매 조건
- 건물이 있는 토지에 한해 허용 (빈 땅은 불가)
- 최대 면적 2,000m² (지역별 규제 차이 있음)
- 1인당 1채만 보유 가능
- 최소 부동산 가액 요건 (예: 발리 기준 약 5억 루피아 이상)
3. 사용 기간과 연장 구조
Hak Pakai의 기본 사용 기간은 30년이며, 이를 기반으로 20년씩 두 차례 연장할 수 있어 최대 70년간 소유가 가능합니다. 이 연장은 간단한 정부 수수료 납부와 신청만으로 이뤄지며, 리스홀드 계약처럼 재계약 또는 재매매를 요구하지 않습니다.
즉, 실제로 Hak Pakai는 기간적 제약은 있지만, 사실상 프리홀드에 가까운 안정성과 지속성을 가진 제도로 볼 수 있습니다. 70년의 사용기간은 대부분의 투자자나 실거주자에게 충분하며, 만료 후에도 새로운 Hak Pakai 계약을 통해 동일 부동산을 계속 사용할 수 있는 여지가 있습니다.
4. 외국인이 Hak Pakai 부동산을 매각하려면?
Hak Pakai로 소유한 부동산은 외국인 간에도 거래가 가능하며, 매도 시 다음 두 가지 시나리오가 가능합니다.
첫째, 또 다른 외국인 투자자에게 Hak Pakai 상태로 그대로 매각할 수 있습니다. 이 경우, 새로운 체류 비자 소유자가 동일한 조건으로 사용권을 인수하게 됩니다.
둘째, 인도네시아 국민에게 매도할 경우 해당 부동산은 다시 Hak Milik으로 전환됩니다. 이 전환 절차를 통해 외국인 소유권 상태에서 인도네시아 시민의 프리홀드로 복귀하게 되며, 토지 가치 상승분을 포함한 수익 실현이 가능합니다.
✅ 프리홀드 vs Hak Pakai 비교
| 항목 | 프리홀드 (Hak Milik) | 사용권 (Hak Pakai) |
|---|---|---|
| 소유 가능자 | 인도네시아 시민만 | 외국인 가능 (비자 필요) |
| 소유 기간 | 영구 | 최대 70년 (30+20+20) |
| 상속/양도 | 가능 | 가능 |
| 은행 담보 | 가능 | 일부 가능 |
| 매매 제약 | 없음 | 1인 1채, 거주용 제한 |
| 가격 수준 | 매우 높음 | 상대적으로 낮음 |
이 표를 통해 알 수 있듯이, 외국인의 입장에서 Hak Pakai는 프리홀드의 핵심 기능 중 대부분을 제공하면서도, 법적 안정성까지 갖춘 제도입니다.
결론: 외국인이 주거 목적으로 부동산을 안정적으로 소유하는 유일한 길
2025년 현재, 발리에서 외국인 개인이 주거 목적으로 안전하고 합법적으로 부동산을 보유하려면 가장 현실적인 방식은 Hak Pakai입니다. 직접 프리홀드(Hak Milik)는 가질 수 없지만, Hak Pakai는 실질적인 소유권 구조를 제공하며, 거주, 상속, 매각, 운영 모두 가능하게 합니다.
Hak Pakai를 통해 외국인은 토지에 대한 사용권을 확보하고, 해당 토지 위에 존재하는 건물도 법적으로 통제할 수 있게 됩니다. 또한 등기 등록과 공증 절차를 거치기 때문에 법적 안정성 또한 매우 높습니다.
